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Comprar una vivienda es una de las inversiones más importantes que harás. En el competitivo mercado inmobiliario de Alberta, los compradores suelen confiar en la información proporcionada por los vendedores y sus agentes inmobiliarios- realtors. Pero ¿qué ocurre si esa información proveída que no están incluidas en el Contrato de Compraventa resultan ser falsas? ¿Puedes emprender acciones legales contra el vendedor por representación indebida en la venta de la propiedad? Analicemos lo que dice la ley y cuáles son tus opciones.
El escenario
Imagina esto: estás entusiasmado por comprar tu nueva casa. Antes de firmar el contrato, el vendedor —a través de su agente inmobiliario— te dice que el piso fue reemplazado hace cuatro años y que todos los electrodomésticos se cambiaron hace dos años y medio. El vendedor afirma que esta información proviene del propietario anterior. Inspeccionas la propiedad y todo parece moderno y en buen estado.
Una semana después de mudarte, un vecino comenta casualmente que él mismo reemplazó el piso hace más de 10 años e instaló los electrodomésticos hace nueve años. Frustrado, te preguntas: ¿qué puedo hacer?
El Rol de la Cláusula de Acuerdo Completo – Entire Agreement Clause
En Alberta, el contrato estándar de compraventa inmobiliaria incluye una cláusula de Acuerdo Completo – Entire Agreement Clause, que establece lo siguiente:
“The seller and buyer confirm that this contract sets out all the rights and obligations they intend for the purchase and sale of the Property and that:
(a) this contract is the entire agreement between them; and
(b) unless expressly made part of this contract, in writing:
(i) verbal or written collateral or side agreements or representations or warranties made by either the seller or buyer or the seller or buyer’s brokerage or agent, have not and will not be relied on and are not part of this contract; and
(ii) any pre-contractual representations or warranties, howsoever made, that induced either the seller or the buyer into making this contract are of no legal force or effect.”
Que en Espanol se traduce:
“El vendedor y el comprador confirman que este contrato establece todos los derechos y obligaciones que pretenden para la compra y venta de la Propiedad y que:
(a) este contrato constituye el acuerdo completo entre ellos; y
(b) salvo que se incluya expresamente en este contrato, por escrito:
(i) los acuerdos colaterales o paralelos, o las declaraciones o garantías verbales o escritas realizadas por el vendedor o el comprador, o por la agencia del comprador o agentes, no han sido ni serán tenidas en cuenta y no forman parte de este contrato; y
(ii) cualquier declaración o garantía precontractual, hecha de cualquier forma, que haya inducido al vendedor o al comprador a celebrar este contrato, no tiene fuerza ni efecto legal.”
¿Qué significa esto?
Una declaración o promesa que no esté escrita en el contrato no es legalmente vinculante. En nuestro ejemplo, aunque el vendedor haya hecho declaraciones verbales sobre el piso y que tan viejos los electrodomésticos son, esta cláusula- Entire Agreement Clause- lo protege de responsabilidad si no esta escrito en el Contrato.
Por qué los tribunales hacen cumplir las cláusulas de acuerdo completo
La Corte de Alberta, por lo general, hacen valer las cláusulas de acuerdo íntegro- Entire Agreement Clause- porque aportan claridad y certeza. Estas cláusulas tienen como finalidad concentrar la intención de las partes en el contrato escrito, evitando disputas relacionadas con negociaciones previas. Existen dificultades procesales para determinar la intención de las partes en un contrato, lo cual es necesario para su interpretación. Sin embargo, la cláusula de acuerdo íntegro, siempre que esté redactada de forma clara como la anterior, ayuda al tribunal a interpretar el contrato.
Si una declaración no está incluida en el contrato, y ambas partes han acordado que cualquier declaración que no forme parte del contrato carece de efectos legales, no existe razón para que la Corte intervenga. Claramente, al momento de celebrarse el contrato, las partes tuvieron la intención de excluir dichas garantías o declaraciones, y esa intención debe ser respetada. La cláusula de acuerdo íntegro también sirve como reconocimiento por ambas partes de que las declaraciones no incluidas en el contrato no influyeron en su decisión de celebrar el contrato. Resultaría probablemente injusto que las partes ignoraran posteriormente ese reconocimiento.
No es sorprendente que la cláusula de acuerdo íntegro haya sido una defensa eficaz para los vendedores frente a alegaciones de negligencia por representación errónea, y que también proteja a los agentes inmobiliarios cuando dicha protección se ha otorgado a una de las partes en la transacción inmobiliaria.
Excepción: representación fraudulenta
Esta protección del Entire Agreement Clause no es absoluta. Un vendedor puede ser encontrado responsable si ha habido representación fraudulenta, lo cual requiere probar:
Una acusación de fraude es grave, ya que afecta el honor y la reputación de una persona. Por esta razón, aunque los tribunales aplican el estándar civil de prueba (balance de probabilidades), en la práctica demostrar fraude es difícil. La parte que alega fraude debe presentar pruebas convincentes, persuasivas y lógicas. Si la acción no resulta exitosa, la parte podría estar obligada a cubrir costas procesales mayores.
Además, en el contexto inmobiliario, demostrar una pérdida puede resultar bastante complicado. En el ejemplo anterior, el comprador podría argumentar que la representación incorrecta le ocasionó un perjuicio, ya que una vivienda con el suelo renovado hace dos años tiene más valor que otra con el suelo renovado hace diez años.
Cabe mencionar que existe jurisprudencia en la que el vendedor ha reclamado una pérdida debido a que la vivienda era más pequeña de lo que había anticipado. Sin embargo, los tribunales suelen rechazar estos argumentos, ya que los contratos inmobiliarios establecen un precio global: el comprador paga un monto acordado por la propiedad en su totalidad.
Los tribunales consideran que los compradores adquieren las propiedades basándose en sus propias inspecciones y en las condiciones del mercado vigente. Sin evidencia de garantías o declaraciones específicas sobre la durabilidad del piso o el tamaño de la vivienda que fueron incorporados en el proceso de negociación, el comprador no puede exigir una reducción del precio después del cierre.
Idea clave
De acuerdo con la legislación inmobiliaria de Alberta, si el contrato de compraventa no incluye expresamente representaciones o garantías sobre características específicas de elementos como el piso o los electrodomésticos, el vendedor podría no ser responsable en caso de que el estado de dichos elementos difiera de las declaraciones realizadas fuera del contrato por el propio vendedor o por su agente inmobiliario.
No importa si estas características específicas fueron mencionen en el MLS, solo importa si esto esta en el contrato. Por lo tanto, si estos detalles revisten importancia para el comprador, debe asegurarse de que se incorporen al contrato mediante garantías o representaciones explícitas del vendedor, a fin de que formen parte integral del acuerdo y tengan efecto legal.
Conclusión
La compra de una vivienda es un proceso emocionante, pero también presenta complejidades legales y contractuales significativas. Es fundamental proteger sus intereses asegurándose de que todos los detalles relevantes estén reflejados por escrito en el contrato. Las promesas verbales carecen de eficacia frente a una cláusula de acuerdo íntegro.
En caso de sospecha de fraude, es imprescindible consultar de manera inmediata con un abogado especializado, teniendo en cuenta que la carga de la prueba puede resultar compleja. Ante cualquier incertidumbre, se recomienda buscar asesoramiento de un abogado inmobiliario con experiencia antes de suscribir cualquier contrato.